Hvorfor oprette et civilt ejendomsselskab?
Oprettelsen af et civilt selskab kan have både arvemæssige og skattemæssige fordele. Som vi får at se, kan det civile selskab vise sig at være et særligt effektivt redskab i forbindelse med planlægningen af formueforholdet mellem ægtefæller, tidlig overførsel af familieværdier og overførsel af arv. Mere generelt bruges det civile selskab ofte som et middel til at undgå fælles ejerskab og de dertil knyttede ulemper.
Under alle omstændigheder skal beslutningen om at oprette et sådant selskab være resultatet af en nøjagtig og udtømmende undersøgelse af de fremtidige partneres situation (betydning og sammensætning af deres aktiver, alder, ægteskabelig status, tilstedeværelse eller fravær af arvinger), deres mål med hensyn til arvestrategi (bevarelse af familiearven i dens enhed og dens varighed eller forbedring af en arv, planlagt eller ikke planlagt overdragelse) samt deres respektive modsigelser (indtægtskilder, skattetryk osv.).
Beslutningen om at oprette et civilt selskab bør ikke træffes uovervejet. Alt efter den givne situation har det fordele og ulemper. Derfor anbefales det på det kraftigste at rådføre sig med en notar eller en advokat.
Forenklet administration
Ved fælles ejerskab skal beslutninger ud over, hvad der er nødvendigt for bevarelse af ejendommen, i princippet træffes med et flertal på 2/3 af de udelte rettigheder eller endda enstemmigt af de fælles ejere. Disse regler kan forårsage blokeringer. Medejerne kan ganske rigtigt beslutte at indgå en samejeaftale, der indeholder bestemmelser om udnævnelse af en leder, som visse beføjelser er overdraget til: lederen kan således inden for disse beføjelser handle uden at søge samtykke fra medlemmerne af samejet. Faktum er, at denne aftale, der principielt er indgået for en maksimal varighed på fem år, hvis den ikke er på ubestemt tid, hverken har samme fleksibilitet eller holdbarhed som en partnerskabskontrakt.
Vi kender reglen; ingen kan tvinges til at forblive i fælles besiddelse og deling kan altid foretages. Enhver fælles ejer kan til enhver tid og af enhver grund (medmindre der er indgået en samejeaftale for en maksimal varighed på fem år) forlade samejet og inddrive sin andel. Hvis de andre samejere ønsker at opretholde fællesejerskabet mellem dem, kan de købe den andel, der tilhører den samejer, der ønsker at forlade fællesejet. Men de har ikke altid midlerne. I tilfælde af blokering er det retten, der afgør: Den kan derefter pålægge deling eller fortsættelse af den fælles besiddelse i højst fem år.
Det civile selskab, et strategiværktøj i forbindelse med ægteskabelige formueforhold
To ægtefæller kan, alene eller med andre personer, være selskabsdeltagere i et civilt selskab. Oprettelse af et civilt selskab kan overvejes mellem ægtefæller som et middel til at ændre den ordning, der gælder for den ejendom, de ejer, uden at de behøver at skifte formueforholdet mellem ægtefæller.
Optimering af forvaltningen af den overførte arv
Overdrag altimedens du bevarer kontrollen. Oprettelsen af et civilt selskab er af særlig interesse for forældre, der ønsker at overføre en del af deres arv til deres børn og samtidig bevare forvaltningen af denne arv.
Hvis der er tale om fast ejendom, opretter de et SCI – et civilt ejendomsinteressentskab – som de overfører deres faste ejendomme til, og de giver derefter deres børn andelene i SCI’et. Forældrene eller en af dem udnævnes til leder af selskabet. Børnene har kun ret til at følge med i forældrenes ledelse i deres egenskab af partnere. Selskabet er således et glimrende værktøj til at adskille ejerskabet af ejendommen fra administrationen heraf.
Overfør altimedens du beholder indtægt
Ud over ønsket om styring og administration af ejendommen ønsker forældrene ofte at opretholde indtægten fra den overdragne arv for at sikre et vist niveau af ressourcer gennem hele deres liv. Oprettelsen af et civilt selskab kan derefter fordelagtigt kombineres med opdelingen af ejendomsretten.
Optimering af beskatningen i forbindelse med gavedispositioner
Overfør anparter med rabat
Den enkle kendsgerning, at ejendom, især fast ejendom, ejes af et selskab gør det muligt at foretage en rabat på værdien af denne ejendom. Anparternes markedsværdi er altid lavere end ejendommens markedsværdi divideret med antallet af anparter.
I familieejede virksomheder kan en rabat på mindst 10% generelt anvendes til at tage hensyn til fraværet af et marked og eksistensen af godkendelsesklausuler, der begrænser omkostningerne til frihed til overdragelse. En lille anpartsbeholdning kan retfærdiggøre en større rabat.
I virksomheder med mange partnere, og hvor anpartsoverdragelser er hyppige, fastlægges markedsværdien af den gennemsnitlige pris, til hvilken transaktionerne gennemføres. Denne markedspris, der i høj grad er påvirket af værdien af udbyttet af anparterne, er ofte ikke relateret til værdien af ejendommene ejet af det civile selskab, idet rabatten muligvis synes at overstige 80%.
Udnyt nedslagene
Overførslen af civilselskabets anparter ved hjælp af gavedispositioner foretaget hvert 15. år gør det muligt at få mest muligt ud af de nedslag, der gives i forbindelse med gavedispositioner til børn og børnebørn (eller oldebørn). Det er faktisk lettere at overholde lofterne (100.000 euro pr. Barn, 31.865 euro for hvert af børnebørnene, 5.310 euro for hvert af oldebørnene), når de overdragne formuegoder er selskabsandele end når det drejer sig om fast ejendom, der i sin natur ikke kan deles.
Det civile selskab, et værktøj til overførsel af arv
Oprettelsen af et civilt selskab med henblik på besiddelse af fast ejendom, især fast ejendom, giver fordele med hensyn til arv. Det gør det således muligt at sikre bevarelsen af enheden i familieværdierne i forhold til de risici man udsættes for i tilfælde af sameje mellem arvinger.
Den letter delingen i det omfang, at det er langt lettere at dele selskabsanparter end en fast ejendom eller endda flere ejendomme med ofte forskellig værdi.
Oprettelsen af et civilt selskab giver også flere fordele med hensyn til arveafgift:
– det gør det muligt at reducere den skattepligtige værdi af de overdragne goder
– det undgår formodning om usus fructus’ ejerskab
– det gør det muligt at udskyde betaling af arveafgift
