Год за годом налоговый режим прироста капитала с недвижимости становится все более сложным и обременительным. Вот некоторые пояснения по исчислению налога, подлежащего уплате в случае реализации налогооблагаемого имущества.
Если вы получаете прибыль от продажи имущества (квартиры в аренду, второго дома и т. д.), она облагается подоходным налогом и отчислениями на социальное страхование. Несмотря на ужесточение налогообложения, несколько режимов освобождения от налога на прирост капитала были сохранены. Главное исключение, которое больше всего используют французы, касается основного места жительства.
Определение налогооблагаемой прибыли
Налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и ценой покупки. К последней, при наличии подтверждающих документов, прибавляются определенные расходы. Таким образом, к ней могут быть прибавлены расходы на приобретение (нотариальные сборы, агентские сборы, регистрационные сборы и т. д.) : их фактическая сумма или фиксированная ставка в 7,5% от покупной цены; а также фактическая стоимость расходов на строительство, реконструкцию, расширение или улучшение. Стоимость работ учитывается только в том случае, если их выполняет компания. Государственный Совет уточнил, что к сумме покупки недвижимости может быть прибавлена стоимость материалов только в том случае, если они были поставлены непосредственно компанией, выполняющей работы. Другими словами, стоимость материалов, купленных самим владельцем квартиры, не может быть добавлена к стоимости ее покупки, даже если их установка была осуществлена компанией (Государственный Совет, 12 октября 2018 г., № 419294). Если недвижимость находится в собственности более пяти лет, добавленная стоимость работ может быть установлена по фиксированной ставке в размере 15% от покупной цены. При отсутствии серьезных вложений этот вариант может быть выгодным.
Практический пример. В феврале 2011 г. человек приобретает недвижимость стоимостью 200 000 €, а в марте 2022 г. перепродает ее за 300 000 €. Себестоимость, которая будет учитываться, составляет 245 000 € (после добавления 15 000 € – 7,5%, как затраты на приобретение и 30000 €, или 15%, на ремонтные работы). Таким образом, реализованный валовой прирост капитала составляет 55 000 (300 000€ – 245 000 €).
Если имущество было приобретено в результате дарения или унаследования, будет учтена стоимость, объявленная после вычета уплаченных пошлин.
Владелец, который продает недвижимость в убыток, не может вычесть потерянную сумму из прироста капитала, полученного от недвижимости в том же году, ни из своего общего дохода. Потеря капитала является окончательной.
Николя БРАЭН Адвокат
Магистр в области банковского и финансового права
Университет Пантеон-Сорбонна
Адвокатское бюро BRAHIN Avocats
Адвокаты в Ницце
Тел : + 33 6 63 51 47 70
Электронная почта: nicolas.brahin@brahin-avocats.com
1, Rue Louis Gassin – 06300 Nice (France)
Тел.: +33 493 830 876 / Факс: +33 493 181 437
www.brahin-avocats.com
