C A B I N E T B R A H I N
DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG / DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE
Nye skatteregler vedrørende fast ejendom: du bør sælge nu!
De nye franske regler om avanceskat finder anvendelse på salg af fast ejendom med undtagelse af byggegrunde, for hvilke de nuværende beskatningsregler stadig gælder. P.t. skal man have ejet en byggegrund i mindst 30 år for helt og holdent at undgå avanceskat, hvilket gælder frem til 31. december 2013. Efter 1. januar 2014 er der ikke længere fradrag på avanceskat ved salg af byggegrunde.
Ifølge regeringen vil de nye regler tilskynde ejere af byggegrunde til at sælge frem for at beholde dem for at opnå den aktuelle skattelempelse.
Fra den 1. september 2013 vil der for al anden fast ejendom være fuld skattefritagelse ved salg, når man har ejet ejendommen i 22 år, mod tidligere 30 år. Fritagelsen vedrører dog kun den del af skatten, der er indkomstskat på avance, og ikke de sociale afgifter! Den samlede avanceskat, der p.t. er på 34,5% består af:
• 19% i indkomstskat
• 15,5% i sociale afgifter (CSG, CRDS og sociale bidrag).
Efter 22 år betales der ikke længere 19% i indkomstskat ved salg af fast ejendom, men der skal dog stadig betales sociale afgifter. Det er først efter 30 år, at man kan sælge sin faste ejendom helt uden avanceskat.
De første fem år, man ejer ejendommen, er der ingen fradrag, som det også tidligere var tilfældet.
Men fra 1. september 2013 er fradragsprocenten, når man har ejet ejendommen i seks år, tredoblet (med undtagelse af byggegrunde). Beregningen er som følger: Efter det 6. år stiger fradraget fra 2% til 6% og forbliver konstant i 16 år, hvilket giver et samlet fradrag på 96%, når man har ejet ejendommen i 21 år.
Med et fradrag på 4% for det 22. år kommer man op på et fradrag på 100% efter 22 års ejerskab.
Der er et ekstraordinært fradrag på det skattepligtige provenu på boliger, der sælges mellem den 1. september 2013 og den 31. august 2014. Det beregnes afhængig af hvor mange år, man har ejet boligen, og gælder både indkomstskat og sociale afgifter. For provenuet, der er skattepligtigt efter de nye regler, gælder der således et fradrag på 25%.
Denne nye beskatningsordning er således meget gunstig for personer, der sælger deres fritidsbolig.
Eksempel:
En enlig eller et gift par med formuefællesskab køber den 1. februar 2003 en fritidsejendom i Frankrig for EUR 190.000. De sælger den igen den 3. september 2013 for EUR 420.000.
Da ejendommen sælges efter 10 år, foretages beregningen på følgende måde:
– Købspris på EUR 190.000 hvortil kommer EUR 14.250 i notarudgifter (7,5% af købsprisen, hvis ikke andet er opgivet) og EUR 28.500 til renovering (15% af købsprisen, hvis ikke andet er opgivet), i alt 232.750 EUR
– Den skattepligtige avance er altså EUR 420.000 – EUR 232.750 = EUR 187.250
Perioden frem til den 1. september 2013:
|
Avanceskat
|
Sociale afgifter |
|
Fradrag afhængig af hvor længe man har ejet ejendommen er på 2% mellem det 6. og det 13. år, nemlig 10% (5 x 2%)
Altså 187.250 – 10% = EUR 168.525 Reduktion EUR 18.725
|
Fradrag afhængig af hvor længe man har ejet ejendommen er på 2% mellem det 6. og det 13. år, nemlig 10% (5 x 2%)
Altså 187.250 – 10% = EUR 168.525 Reduktion EUR 18.725
|
| Skyldig skat
EUR 168.525 x 19% = EUR 32.020
|
Skyldig skat
EUR 168.525 x 15,5% = EUR 26.121 |
| I alt EUR 58.141
Hvortil kommer en yderligere skat, når man sælger en fast ejendom med en avance, der er større end EUR 50.000, på EUR 6.741, altså i alt en skat på EUR 64.882
|
|
Overgangsperioden fra den 1. september 2013 til den 31. august 2014:
|
Avanceskat
|
Sociale afgifter |
|
Fradrag afhængig af hvor længe man har ejet ejendommen er på 30%
Altså 187.250 – 30% = EUR 131.075
Reduktion EUR 56.175
|
Fradrag afhængig af hvor længe man har ejet ejendommen er 8,25%
Altså 187.250 – 8.25% = EUR 171.802
Reduktion EUR 15.448
|
| Ekstraordinært fradrag på 25%:
EUR 131.075 – 25% = EUR 98.306
Reduktion EUR 32.769
|
Ekstraordinært fradrag på 25%:
EUR 171.802 – 25% = EUR 128.851
Reduktion EUR 42.950
|
| Skyldig skat
EUR 98.306 x 19% = EUR 18.678
|
Skyldig skat
EUR 128.851 x 15,5% = EUR 19.972 |
| I alt EUR 38.650
Hvortil kommer en yderligere skat, når man sælger en fast ejendom med en avance, der er større end EUR 50.000, på EUR 1.966, altså i alt en skat på EUR 40.616.
|
|
Perioden efter 1. september 2014:
|
Avanceskat
|
Sociale afgifter |
|
Fradrag afhængig af hvor længe man har ejet ejendommen er på 36%
Altså 187.250 – 36% = EUR 119.840 Reduktion EUR 67.410
|
Fradrag afhængig af hvor længe man har ejet ejendommen er 9,9%
Altså 187.250 – 9,9% = EUR 168.712 Reduktion EUR 18.538
|
| Skyldig skat
EUR 119.840 x 19% = EUR 22.770
|
Skyldig skat
EUR 168.712 x 15,5% = EUR 26.150 |
| I alt EUR 52.515
Hvortil kommer en yderligere skat, når man sælger en fast ejendom med en avance, der er større end EUR 50.000, på EUR 3.595, altså i alt en skat på EUR 52.515
Dette giver en skattemæssig merudgift på i alt 13.865 € efter 1. september 2014. |
|
Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)
fichier à telecharger:
131008 Plus-value, il faut vendre maintenant.MIS_
