C A B I N E T B R A H I N
DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG / DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE
Pant og kaution
Valg af sikkerhed
Pant er en rettighed, der gives kreditor, og som gør det muligt at gøre udlæg i fast ejendom, hvis debitor ikke betaler afdragene på lånet. Ejendommen sættes på tvangsauktion, og banken betales tilbage af salgsprisen efter rang. Man taler om privilegeret fordringsret. Hvis det finansierede aktiv f. eks. er overdraget som gave og ikke længere tilhører debitor, kan kreditinstituttet i tilfælde af manglende betaling gøre udlæg i aktivet. Uanset at pantet har skiftet ejer, er der ret til fyldestgørelse.
Pantet kan omfatte forskellige rettigheder i fast ejendom såsom den fulde ejendomsret over et aktiv, brugsretten eller den ”nøgne” ejendomsret (ejendom uden brugsret). Ejeren af en ejendom kan give flere panterettigheder i sin ejendom. Hver enkelt pant tinglyses med dato for registrering. Pantet kan have første prioritet, anden prioritet eller efterfølgende prioriteter. Pantet, der står som sikkerhed for et lån, er et viljebestemt pant, der oprettes for notar, og som skal tinglyses.
Løbetid
Pantet løber generelt lige så længe som lånet. Når lånet er betalt ud, bortfalder pantet automatisk et år efter sidste afdrag uden udgifter eller formaliteter. Hvis lånet indfries før tid, ændres pantets løbetid ikke. Ejendommens ejer kan anmode om pantets aflysning for på ny at kunne stille aktivet som sikkerhed. Når ejeren ønsker at sælge ejendommen, kan han ligeledes inden indfrielse af lånet anmode om aflysning af pantet, der er stillet som sikkerhed for lånet. I sidstnævnte tilfælde kan aflysning af pantet kun ske efter frivillig aftale mellem långiver og låntager oprettet for notar. Det er låntager, der bærer omkostningerne i forbindelse med aflysning af pantet.
”Genbrugspant” (hypothèque rechargeable)
Efterhånden som lånet indfries, kan pantet stilles som sikkerhed for ny gæld i fast ejendom. En enkelt fast ejendom udgør derfor sikkerhed for flere lån inden for samme oprindelige pants hovedstol. Pantets ”genbrug” skal figurere i en bestemmelse om ”genbrug” i den notarberigtigede aftale. Bestemmelsen kan være en del af den oprindelige aftale om pant eller stå i en allonge, der giver mulighed for at omlægge et klassisk pant til et ”genbrugspant”.
Den oprindelige kreditor har fortrinsret i forhold til de øvrige kreditorer, så længe hans fordring ikke er fuldt ud indfriet. Omkostningen ved et pants ”genbrug” er mindre end ved tinglysning af et nyt pant. Pantet tinglyses for et bestemt antal år, der fastsættes af kreditor, dog højst 50 år. ”Genbrugspantet” udløber derfor ikke, når den første fordring er indfriet, da ejendommens ejer kan bruge pantet som sikkerhed for nye lån.
Retspant
Et pant er ikke altid et viljebestemt pant, men kan også være et retspant. Kreditor (skattevæsenet, ejerforeningen, kautionsforsikringsselskab…) kan, dersom det kan bevises, at der er en fordring og en reel risiko for at gælden ikke betales tilbage, anmode retten om at tinglyse et pant i debitors ejendom. Pantet løber højst tre år og kan forlænges én gang.
”Panteprivilegium til fordel for den, der yder kontant lån til erhvervelse af fast ejendom” (le privilège de prêteur de deniers)
Tinglysning af et panteprivilegium for den, der yder kontantlån til erhvervelse af fast ejendom, udgør en sikkerhed, der minder om pant i fast ejendom. Panteprivilegiet tinglyses til fordel for låntager og giver ham fortrinsret i sikkerheden i fast ejendom. Hvis der således gøres udlæg i låntagers ejendom, og den sælges, får långiver godtgjort sine penge først. Der kan kun gøres brug af denne fortrinsret, hvis lånet bruges til at betale for et hus eller lejlighed, der allerede er opført.
Dette panteprivilegium registreres i et notardokument og skal tinglyses. Da der ikke betales tinglysningsafgift, er dette panteprivilegium billigere end et almindeligt pant og ofte den billigste form for sikkerhed. Panteprivilegiet til fordel for den, der yder kontantlån til erhvervelse af fast ejendom, bortfalder ligesom et almindeligt pant automatisk et år efter lånets ophør uden formaliteter eller udgifter.
Skattemæssigt fradrag
Vedrørende beskatning af indtægter fra fast ejendom kan udlejer af en belånt ejendom, hvis han har valgt den almindelige skatteordning ”le régime réel” og ikke ordningen ”micro-foncier” ud over renter fradrage udgifter til tinglysning eller til ovennævnte panteprivilegium i sine lejeindtægter. Dette fradrag omfatter alle udgifter herunder notarudgifter og moms gældende i betalingsåret.
Kaution
Med denne ordning betaler låntager et kautionsforsikringsselskab en ydelse i forhold til lånets størrelse. En del af denne ydelse overføres til en gensidig garantifond og resten ydes selskabet i provision. En procentdel af det beløb, som betales fonden, kan tilbagebetales til låntager ved lånets ophør, hvis der ikke har været uregelmæssigheder i betalingen af afdrag på lånet. I tilfælde af misligholdelse træder kautionsforsikringsselskabet i låntagers sted og indfrier lånet over for banken.
Fordele og ulemper ved kaution
Når kautionsforsikringsselskabet træder i stedet for køber, gør det straks regres mod låntager. Selskabet kan, hvis der ikke findes nogen frivillig løsning, gøre udlæg i ethvert af debitors aktiver. Det kan endda for låntagers regning tage retspant og derefter gøre udlæg i den faste ejendom. Denne fremgangsmåde er ekstrem dyr for debitor. Til forskel for almindelig pant har kaution, når boligen sælges inden lånets ophør, den fordel, at det ikke skal aflyses, da der er tale om en privatoprettet aftale.
Visse kautionsforsikringsselskaber refunderer en del af betalingerne til garantifonden, men da disse beløb ikke prisreguleres, risikerer man en udhulning af pengenes værdi og uanseelige beløb efter 20 til 25 år.
Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)
fichier à telecharger:
120511 Pant eller kaution (Hypothèque et cautionnement)
