Для снижения налоговой нагрузки возможна оптимизация существующих налоговых режимов. Но для начала нужно в них хорошо разобраться.
Даже если доходность вложений в недвижимость выше, чем у многих других инвестиций, этот способ имеет слабое место: налогообложение. Доход от аренды облагается по маргинальной налоговой ставке собственника и подлежит, кроме того, отчислениям на социальное страхование в размере 17,2%. «Процент может доходить до 62,2% для некоторых категорий налогоплательщиков», – говорит Оливье Розенфельд, глава бюро Hidroit. Поэтому очень важно выбрать наилучший налоговый режим. Эти режимы доступны всем, включая долгосрочных арендодателей.
РЕЖИМ 1. НАЛОГ НА НЕБОЛЬШОЙ ДОХОД ОТ НЕДВИЖИМОСТИ
Самый простой выход. Если вы сдаете недвижимость без мебели по договору аренды и получаете менее 15 000 € арендной платы в год, вы автоматически подпадаете под действие режима налога на небольшой доход: «Режим 1 предлагает 30% скидку на взимаемую арендную плату. Остальные 70% подлежат декларированию вместе с остальными доходами (зарплаты, гонорары, пенсии по старости и т. д.), облагаемые обычным налогом и налогами на социальное обеспечение», – объясняет Клэр Пуже, региональный директор Quintésens Auvergne.
Наш совет: этот простой режим подходит тем, чьи расходы (включая проценты по кредиту) не превышают 30% полученной арендной платы. Если это не так, выгоднее перейти к стандартному налогу на недвижимое имущество.
РЕЖИМ 2. СТАНДАРТНЫЙ НАЛОГ НА ДОХОД ОТ НЕДВИЖИМОСТИ: ВЫЧЕТАЕМ РАСХОДЫ И СОЗДАЕМ ДЕФИЦИТ
Если ваши арендные активы приносят вам более 15 000 € в год, вы автоматически подпадаете под режим стандартного, или реального налогообложения. «Он также доступен любому арендодателю. В этом случае последний должен пользоваться им как минимум 3 года», – уточняет Кристоф Шайе, директор по управлению имущественными вопросами в HSBC Continental Europe. При реальном режиме вы вычитаете все свои арендные расходы из полученной арендной платы (страхование, плата за управление, налог на имущество, проценты по кредиту и т. д.). Работы, выполненные в помещении, также принимаются во внимание, в зависимости от условий. «В полном объеме вычитаются только расходы на ремонт, техническое обслуживание и улучшения», – уточняет Кристоф Шайе. Чем больше вы выполняете ремонтных работ, тем сильнее вы уменьшаете размер ваших доходов от недвижимости. Вплоть до создания дефицита, если ваши расходы превысят арендную плату. В частности, это тот случай, когда вы полностью ремонтируете недвижимость перед сдачей ее в аренду. Этот дефицит сначала будет учтен в вашем доходе от другого имущества. Если у вас нет других доходов или их недостаточно для покрытия ваших расходов, они вычитаются из вашего общего дохода в пределах 10 700 €. Доля, превышающая эту сумму, а также доля, соответствующая процентам по кредиту, будет учтена при оценке ваших доходов от собственности в течение следующих 10 лет. Обратите внимание, в случае учета в общем доходе жилье должно быть сохранено и сдано в аренду в течение 3 лет после выполненного учета дефицита.
Наш совет: режим 2 интересен владельцам, которые только что приобрели свои активы в кредит или проводят капитальный ремонт своего имущества, поскольку эти расходы значительно уменьшат налоговую базу или даже позволят сэкономить на подоходном налоге. Преимущество, полученное благодаря вменению дефицита, позволяет рассматривать потолок налоговых льгот в размере 10 000 € в год.
РЕЖИМ 3. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕБОЛЬШОЙ КОММЕРЧЕСКОЙ ПРИБЫЛИ: ВЫГОДА ОТ БОЛЬШОГО ВЫЧЕТА
Этот налоговый режим применяется автоматически, если вы сдаете недвижимость в меблированную аренду и получаете менее 72 600 € дохода в год. Это позволяет вам воспользоваться 50-процентной скидкой на доход от сдачи в аренду, который считается доходом от промышленной и коммерческой деятельности (BIC). Остальные 50% облагаются налогом в рамках вашей предельной (маргинальной) налоговой категории, всегда увеличиваясь на 17,2% в виде отчислений на социальное обеспечение.
Наш совет: не переходите на меблированную аренду исключительно из соображений налогообложения. Если ваша недвижимость находится в городе, где спрос невелик, вы в конечном итоге получите меньше, чем при голой аренде. Тем более, что этот вариант часто связан с многочисленными ограничениями (совместное владение, запрос разрешения в некоторых коммунах…). Этот режим также не подходит, если сумма ваших расходов превышает порог в 50%.
РЕЖИМ 4. СТАНДАРТНОЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ ПРИБЫЛИ
ГРААЛЬ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ МЕБЛИРОВАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Любой арендодатель меблированной недвижимости может выбрать стандартный режим. (Это является обязательным, если ваш доход от аренды превышает 72 600 €). Это позволяет вычесть те же расходы, что и расходы на земельную собственность, с добавлением амортизации здания и мебели (по строгим правилам учета), что дает возможность увеличить сумму расходов. Оставшаяся чистая прибыль затем облагается налогом в обычном порядке. Если в результате вашей деятельности возникает дефицит (например, если вы выполняли масштабные ремонтные работы), последний вычитается из вашего коммерческого дохода, и, если дефицит выше, остаток долга может быть перенесен в доход на следующие 10 лет.
Наш совет: большинство компаний по меблированной аренде имеют умеренную прибыльность (менее 4 или 5% операционной прибыли до уплаты налогов в год), в их интересах выбрать стандартный режим, что позволяет сильнее понизить налогооблагаемую базу и, следовательно, уменьшить общее налогообложение. Это довольно сложный режим, требующих основательных знаний бухгалтерского учета или помощи специалистов.
РЕЖИМ 5 LOC’AVANTAGES: ОТКРЫВАЕМ НОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ
С 1 января старый режим Cosse был заменен на Loc’Avantages. Чтобы воспользоваться этим преимуществом, вы должны подписать соглашение с Национальным агентством по улучшению жилищных условий ( l’Anah) на 6 лет, а затем сдавать голое жилье в качестве основного места жительства семьям, отвечающим условиям нуждаемости. Также необходимо соблюдать предельные размеры арендной платы, которые различаются в зависимости от площади и класса жилья и закреплены на муниципальном уровне. Если вы выберете режим Loc’Avantages, вам придется сдавать свою недвижимость со скидкой 15% по сравнению со средней арендной платой в вашем районе. Последняя увеличивается до 30% с Loc2 и до 45% с Loc3. Технически, чем больше скидка на арендную плату, тем больше снижение налога, который колеблется от 15 до 65% от суммы взимаемой арендной платы. Обратите внимание, что итоговая налоговая льгота находится в пределах общего потолка налоговых льгот в размере 10 000 €.
Дополнительное преимущество: Loc’Avantages можно комбинировать с финансовой помощью l’Anah на ремонт. Объем помощи варьируется от 15 000 евро (улучшение энергоэффективности) до 28 000 евро (капитальный ремонт). Наконец, по истечении 6 лет вы можете снова сдавать свою недвижимость, напрямую устанавливая арендную плату в соответсвии с рыночным уровнем.
Наш совет: этот новый вид аренды выглядит очень перспективным для арендодателей, даже если прибыль будет во многом зависеть от уровня средней арендной платы. В большинстве случаев более низкая арендная плата дешевле с финансовой точки зрения, благодаря связанному с ее уровнем снижению налогов и, следовательно, представляет большой интерес с финансовой точки зрения при условии, что не будет превышен потолок налоговых льгот в размере 10 000 €. Режим Loc’Avantages может быть оптимизирован в случае ремонтных работ благодаря субсидиям Национального агенства l’Anah.
СОВМЕЩАТЬ МОЖНО! Если у вас есть портфель недвижимости, состоящий из нескольких сдаваемых в аренду объектов, вы можете комбинировать два налоговых статуса в зависимости от видов аренды каждого из них. «Возможна как меблированная аренда, так и голая аренда, оба режима идеально совместимы», – объясняет Кристоф Шайе, директор по управлению имущественными вопросами в HSBC Continental Europe. Если это ваш случай, вам нужно выбрать, какую недвижимость сдавать с мебелью, а какую без. Например, следует отдать предпочтение стандартному налоговому режиму (РЕЖИМ 2), если вы платите проценты по кредиту или сделали капитальный ремонт. В свою очередь, следует отдать предпочтение микрорежиму (РЕЖИМ 3) или стандарту (РЕЖИМ 4) в случае сдачи в аренду недвижимости в хорошем состоянии и с выплаченным кредитом, чтобы уменьшить вашу налоговую базу.
Николя БРАЭН
Адвокат коллегии Ниццы
Специалист в сфере банковского и финансового права.
Университет Пантеон-Сорбонна
1 Rue Louis Gassin
06300 Ницца
Cabinet BRAHIN Avocats
