Вместо того, чтобы инвестировать напрямую, часто гораздо выгоднее вложить свои средства в товарищество. Это позволяет оптимизировать налогообложение и переход собственности на имущество.
- СОЗДАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (SCI) ДЛЯ ОПТИМИЗАЦИИ ПЕРЕХОДА СОБСТВЕННОСТИ НА ИМУЩЕСТВО ПРИ НАЛИЧИИ КРЕДИТА
Создание компании, чаще всего гражданского товарищества по недвижимости, предоставляет множество преимуществ для владения и управления сдаваемой в аренду недвижимостью для нескольких человек, чаще всего в рамках одной семьи. «Это не означает, что вы должны обязательно создавать товарищество. Все зависит от ситуации. Семейная пара с маленьким ребенком, которая делает свои первые инвестиции в аренду, не обязательно будет заинтересована в утяжелении структуры своего имущества путем создания товарищества», – отмечает Николо Аквари, специалист по активам Mirabaud Group. Создание гражданского товарищества рекомендуется, прежде всего, не для владения, а с целью передачи собственности на сдаваемую в аренду недвижимость.
«Основным преимуществом этого режима собственности является возможность передачи долга по договору на приобретение недвижимости, уточняет Николо Аквари. Когда родители финансируют приобретение своей собственности с помощью банковского кредита, гарантией последнего часто является сама недвижимость. Обычно они не могут ее передавать, пока выплачивают свой кредит. Предположим, что они могут это сделать, но в этом случае кредит не будет вычтен из расчетной базы для исчисления налога на дарение. С другой стороны, можно подарить доли участия, даже если кредит учитывается в финансовых документах товарищества.
С точки зрения налогообложения это очень выгодно, поскольку позволяет учитывать кредит при расчете налога на дарение. Одна из наиболее часто используемых схем предполагает создание товарищества с небольшим уставным капиталом, управляющим которого назначается один (или оба) родителя с правом единогласного отзыва. Товарищество финансирует приобретение своих активов посредством банковского кредита, который оно погашает благодаря арендной плате. Если этого недостаточно, родители пополняют текущий счет. С момента создания товарищества или нескольких месяцев после приобретения имущества для сдачи в аренду, в то время как кредит едва начал возмещаться, родители выполняют в пользу детей дарение-раздел, связанный с голым владением долями участия (родители сохраняют узуфрукт). Если товарищество по управлению недвижимостью не будет владеть никакими активами, кроме тех, которые финансируются в кредит, акции будут иметь очень низкую стоимость. Дети должны будут выплатить небольшой налог на дарение или вообще не будут его платить, а судебные издержки будут минимальными. После того, как кредит будет погашен, дети автоматически получат выгоду от увеличения стоимости долей без дополнительной платы. После смерти родителей дети получат полное право собственности на все доли без необходимости уплаты налогов.
Однако особенно выгодным создание товарищества будет именно для управления недвижимостью, потому что это дает возможность устанавливать правила игры. «Управляющий может принимать все решения единолично, не нуждаясь в формальном согласии каждого партнера», добавляет Софи Нуи, директор центра экспертизы наследства в бюро Cyrus Conseil.
- ТОВАРИЩЕСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ДЛЯ УМЕНЬШЕНИЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
Когда недвижимость находится в прямом владении, доходы от сдачи в аренду облагаются налогом по фиксированной ставке, которая может достигать 66,2% с учетом социальных отчислений в размере 17,2% и налога на высокие доходы в размере 4%. Размещение активов в товариществе по управлению недвижимостью позволяет уменьшить налогообложение при условии выбора корпоративного налога.
Напомним, что при отсутствии опциона доходы от аренды облагаются налогом каждый год, независимо от того, распределяются они или нет, для каждого партнера; следовательно, они облагаются налогом, как если бы собственность управлялась напрямую.
Вместе с корпоративным налогом арендная плата облагается налогом в рамках товарищества. Пока товарищество не распределяет дивиденды, партнеры не облагаются налогом лично. Это может позволить тем, кто обязан платить налог на недвижимое имущество, легче активировать механизм установления верхнего предела налога в зависимости от доходов. Еще одно преимущество корпоративного налога: возможность вычета из налогооблагаемой базы расходов, связанных с затратами на приобретение и амортизацией здания, и, следовательно, возможность платить налоги по более низкой базе, избежать отчислений на социальное страхование и применения прогрессивной шкалы подоходного налога. Прибыль облагается налогом по фиксированной ставке 15% до 38 120 евро, если сумма дохода выше, то применяется ставка 25%. Это невозможно при режиме дохода от собственности, когда здания сдаются в аренду без мебели.
Существует еще одно преимущество корпоративного налога в случае дробления долей компании: если родители-правопользователи решат отложить прибыль в резерв, а не распределять ее, дети автоматически выиграют после их смерти при объединении узуфрукта и голой собственности на доли от увеличения их стоимости в результате вышеупомянутого резервирования без уплаты дополнительных сборов.
Например, если товарищество по управлению недвижимостью откладывает в резерв по 50 000 евро каждый год и если родитель-узуфруктуарий умирает через 10 лет после создания товарищества, детям можно передать дополнительно 500 000 евро без уплаты налога на наследство!
Однако у этого варианта есть два недостатка. Во-первых, когда родители решают распределять дивиденды, вариант корпоративного налога приводит к двойному налогообложению: сначала на уровне Товарищества по управлению недвижимостью, затем на уровне каждого партнера. Дивиденды облагаются единовременным фиксированным вычетом в размере 30%, включая взносы на социальное страхование. Во-вторых, этот вариант может оказаться более дорогостоящим в случае перепродажи.
Способы исчисления и налогообложения прироста капитала учитывают амортизацию. Таким образом, прирост капитала рассчитывается как разница между продажной ценой и остаточной стоимостью имущества за вычетом амортизации. Если имущество полностью амортизировано, оно облагается налогом в соответствии с ценой продажи.
В дополнение к корпоративному налогу, остаток от продажной цены будет подлежать разовому фиксированному вычету в размере 30%, если он выплачивается партнерам в виде дивидендов. Поэтому эту опцию следует зарезервировать для ситуаций, где родители намерены не перепродать имущество, а передать его по наследству.
- СЕМЕЙНОЕ ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ВЫГОДЫ ОТ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ МЕБЛИРОВАННОЙ АРЕНДЕ
Для тех собственников, чья недвижимость предназначена для сдачи в аренду с мебелью, лучшей формой собственности остается семейное общество с ограниченной ответственностью. Оно позволяет партнерам лично подлежать налогообложению на доходы. Это обязательное условие для того, чтобы воспользоваться привлекательным налоговым режимом для аренды недвижимости с мебелью (в частности, есть возможность амортизации здания и мебели). Этот режим налогообложения позволяет им, помимо прочего, пользоваться более выгодным налоговым режимом для прироста капитала от недвижимости для физических лиц при перепродаже зданий. Единственное правило, которое необходимо соблюдать: компания должна быть образована либо между родственниками по прямой линии (дети, родители, бабушка и дедушка), либо между братьями и сестрами, либо между супругами или партнерами, заключившими PACS – гражданский договор солидарности, либо с членами этих групп. «Это несколько сужает поле возможностей, – отмечает Софи Нуи. Но большой плюс семейного ООО в том, что можно без риска вводить в него несовершеннолетних детей. В случае Товарищества по управлению недвижимостью банки, как правило, неохотно предоставляют кредит в присутствии несовершеннолетних детей, потому что они несут ответственность за долги компании. Это не относится к ООО, в котором ответственность каждого лица ограничивается его вкладом.
Николя БРАЭН
Адвокат коллегии Ниццы
Специалист в сфере банковского и финансового права.
Университет Пантеон-Сорбонна
1 Rue Louis Gassin
06300 Ницца
Cabinet BRAHIN Avocats
