Сдача в аренду мебилированного жилья – это предоставление жилого помещения, обставленного мебелью, когда оно включает в себя все предметы обстановки, необходимые для нормального проживания арендатора.
Доходы от сдачи в аренду меблированных помещений, владельцем которых вы являетесь, а также доходы от сдачи в субаренду меблированных помещений, арендатором которых вы являетесь, облагаются подоходным налогом в категории промышленной и коммерческой прибыли (BIC), а не в категории доходов от собственности.
Освобождение от уплаты налога при меблированной аренде
Доход от сдачи в аренду меблированных помещений, полученный людьми, которые сдают в аренду или субаренду до 31 декабря 2023 года, часть своего основного жилья, не облагается налогом в следующих двух ситуациях:
Ситуация 1: когда доход не превышает €760 в год, а аренда осуществляется для людей, для которых арендуемое помещение не является основным местом жительства (кровать и завтрак);
Ситуация 2: когда арендуемые помещения являются для арендатора или субарендатора основным местом жительства (или временным местом жительства, если он является сезонным работником), доход так же не облагается налогом, если выполняются следующие три условия :
- комнаты, сдаваемые в аренду или субаренду, должны быть частью основного места жительства арендодателя ;
- сдаваемые в аренду или субаренду помещения должны быть основным местом жительства арендатора или субарендатора, или их временным местом жительства, если они являются сезонными работниками ;
- цена аренды должна оставаться в разумных пределах.
Режим налогооблажения
Существуют два режима применимых в случае аренды мебилированного жилья: микро-режим и фактический.
А) Микро режим
В зависимости от дохода за прошлый и позапрошлый год, если он не превышает 72 600 евро за классическую меблированную аренду или 176 200 евро за классическое меблированное туристическое жилье или гостевые комнаты, возможно применение режима микро.
К доходу от такой аренды автоматически применяется вычет в размере 50% для классических меблированных помещений (а также сельских домиков, не классифицированных как “меблированное туристическое жилье”) или 71% для классифицированного меблированного туристического жилья и гостевых комнат. Его минимальная сумма составляет 305 €.
Этот вычет по фиксированной ставке покрывает все ваши расходы. По этой причине вычет каких-либо расходов, с целью снижения значения налогооблагаемого дохода невозможен. Вы должны задекларировать общую сумму полученной арендной платы, включая арендные взносы (т.е. резервы на расходы, оплаченные арендатором).
Б) Фактический режим
Другой применяемый режим – фактический режим, который применяется, когда доход превышает лимиты системы микро BIC или когда вы хотите вычесть точную сумму ваших расходов или амортизировать ваше имущество.
Фактический налоговый режим требует ведения бухгалтерского учета.
Вне зависимости от того, как налогоплательщики подпадают под режим фактического налога по праву или по выбору, применяются специальные правила в зависимости от того, являются ли они профессиональными или непрофессиональными арендодателями.
Вне зависимости от типа арендодателя, данная деятельность подлежит регистрации в Центре Деловых Формальностей (для непрофессиональных арендаторов – реестр Коммерческого суда).
1) Профессиональный арендодатель мебилированного жилья
Деятельность арендодателя меблированного жилья является профессиональной, если выполняются следующие два условия:
- годовой доход от этой деятельности для всех членов семьи превышает 23 000 евро за календарный год;
- эти поступления превышают доходы семьи, облагаемые подоходным налогом в категориях заработной платы, промышленной и коммерческой прибыли (кроме прибыли, полученной от деятельности по сдаче в аренду мебелированного жилья), сельскохозяйственной прибыли и некоммерческой прибыли.
Деятельность профессионального арендодателя меблированного жилья подлежит регистрации в центре деловых формальностей.
2) Непрофессиональный арендодатель мебелированного жилья
Если одно из вышеупомянутых условий не выполняется, арендодатель считается непрофессиональным.
Непрофессиональная деятельность по сдаче в аренду мебелированного жилья требует регистрации в центре деловых формальностей. Это канцелярия Коммерческого суда, на территории которого находится недвижимость, которую сдается в аренду.
Регистрация должна быть произведена в течение 15 дней после начала сдачи в аренду недвижимости с использованием формы P0i.
Это позволит :
- получить номер SIRET ;
- сделать так, чтобы о существовании этой деятельности стало известно;
- указать выбранную вами систему налогообложения.
Обратите внимание, что в случае сдачи в аренду нескольких мебелированных помещений, юрисдикцией коммерческого суда обладает тот, на территории которого находится помещение, приносящее наибольший доход.
Разница между профессиональным и непрофессиональным арендотателем мебелированного жилья
А) Различия в отношении убытков
1) Для непрофессиональных арендодателей мебелированного жилья
Убытки возникшие в результате непрофессиональной меблированной аренды, переносится на последующие 10 лет исключительно на доход от непрофессиональной меблированной аренды.
Пример: вы занимаетесь ремесленной деятельностью, облагаемой налогом как профессиональный BIC, и сдаете в аренду меблированное жилье. В результате работы ваша непрофессиональная меблированная арендная недвижимость имеет убыток в размере €1,000 в году N, в то время как доход от вашего ремесленного бизнеса составляет €2,000. Ваш налогооблагаемый доход для целей подоходного налога за год N составит 2 000 евро. Вы не можете вычесть убыток от непрофессиональной сдачи в аренду мебелированного жилья из результата вашей ремесленной деятельности.
В году N+1 ваша непрофессиональная меблированная аренда приносит 300 евро, а ваш ремесленный бизнес приносит прибыль в размере 20 000 евро. Ваш налогооблагаемый доход для целей подоходного налога составит €20 000, а убыток, перенесенный на будущее в результате непрофессиональной деятельности, сократится до €700 (€1 000 – €300). Вы сможете перенести его на период до N+9 на любую прибыль, полученную в эти годы.
2) Для профессиональных арендодателей мебелированного жилья
Убытки, понесенные от деятельности по меблированной аренде, осуществляемой на профессиональной основе, могут быть вычтены из общего дохода налогоплательщика без каких-либо ограничений по сумме. Если общий доход недостаточен, то образовавшийся таким образом общий отрицательный баланс может быть перенесен на последующие 6 лет.
Определение этих отрицательных значений, конечно же, должно соответствовать правилам общего налогового кодекса о вычете расходов. Так, например, убытки не должны возникать из-за амортизации, исключенной из состава вычитаемых расходов.
Пример: вы – профессиональный арендодатель, а ваш супруг – наемный работник. В N ваша профессиональная деятельность по сдаче в аренду мебелированного жилья образовывает убыток в размере 10 000 евро, в то время как налогооблагаемая зарплата вашего супруга составляет 40 000 евро. Таким образом, налогооблагаемый доход вашей семьи составит 30 000 евро (40 000 – 10 000). Никакой убыток не может быть перенесен на следующий год.
В N+1 ваш бизнес в качестве профессионального арендодателя меблированных помещений образовал убыток в размере 20 000 евро, в то время как заработная плата вашего супруга составляет 10 000 евро. Таким образом, для N+1 налогооблагаемый доход вашего домохозяйства будет равен нулю. Возникает общий отрицательный баланс в размере 10 000 евро (10 000 – 20 000). Этот общий убыток будет вычитаться из общего дохода последующих лет и не может быть перенесен на более поздний срок, чем шесть лет.
Б) Различия в отношении прироста капитала от недвижимости
1) Для непрофессиональных арендодателей мебелированного жилья
Прирост капитала, полученный при отчуждении вашего меблированного жилого помещения, облагается налогом как прирост частного капитала. Исходя из этого, на них не распространяется режим профессионального прироста капитала.
2) Для профессиональных арендодателей мебелированного жилья
На профессиональных меблированных арендаторов распространяется система профессионального прироста капитала при отчуждении арендованных помещений.
Прибыль от прироста капитала профессиональных арендодателей, при условии, что их деятельность осуществляется не менее пяти лет, полностью освобождается от налога, если средний доход от аренды недвижимости за два календарных года, предшествующих дате закрытия финансового года, в котором реализуется прирост капитала, не превышает порогового значения в 90 000 евро без учета налога, и частично освобождается, если этот же доход составляет от 90 000 евро до 126 000 евро (без учета налога).
Николя БРАЭН
Адвокат коллегии Ниццы
Специалист в сфере банковского и финансового права.
Университет Пантеон-Сорбонна
Cabinet BRAHIN Avocats
